C'est un droit très technique, dont les règles et conséquences de l'application de ces règles sont à connaître presque par coeur. Le tribunal compétent pour connaître du contentieux des baux commerciaux est le Tribunal de Grande Instance. Vous devez donc chers amis commerçants, saisir obligatoirement un avocat.
Cependant il est recommandé lors même de la rédaction et signature d'un bail de se faire conseiller par un bon juriste spécialisé. Cette recommandation vaut tant pour le bailleur que pour le locataire commercial.
Institué originellement par le décret du 30 septembre 1953, il a été transposé en décembre 2000, pratiquement à l'identique dans le code de commerce sous les article L 145-1 à L145-60.
Afin de vous illustrer le pointilleux juridisme du statut des baux commerciaux nous donnerons quelques exemples.
Ainsi pour commencer tout le monde n'a pas droit au statut des baux commerciaux, qui, il faut le dire est très protecteur du locataire puisqu'il lui permet de pérenniser son exploitation en conservant une certaine durée au bail et en réglementant le coût du loyer.
Le bail commercial est attaché à un local dans lequel un fonds de commerce est exploité par un commerçant, c'est à dire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Ainsi un libéral n'a pas le droit au statut des baux commerciaux.
Une fois les conditions relatives à l'application des baux commerciaux satisfaites, le locataire peut s'installer dans les lieux avec une sécurité certaine concernant la durée de la location commerciale. Un bail commercial valable en principe pour 9 ans ne prend pas fin à la fin des 9 années, mais cesse par la notification d'un congé donné au moins six mois avant l'expiration du bail.
A défaut le bail se poursuit par tacite reconduction, non pas pour la même durée et pour un nouveau bail mais pour une durée indéterminée et avec le même bail.
La durée de 9 ans ne s'impose qu'au bailleur, le locataire peut résilier le bail commercial au bout de 3 ans avec une notification au propriétaire au moins six mois à l'avance.
Vous voyez chers amis commerçants vous pouvez vous installer dans vos pénates commerciales pour un bon bout de temps.
De manière générale le locataire commercial a droit à un maintient dans les lieux. Ainsi le locataire commercial bénéficie du « droit au renouvellement » , c'est à dire qu'il voit son contrat de bail renouvelé pour un loyer plafonné... Ou à défaut une indemnité d'éviction, si le bailleur refuse le renouvellement pour des raisons légitimes.
L'indemnité d'éviction comprend la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, et des frais fiscaux, sauf si le bailleur prouve que le locataire ne subit aucun préjudice.
Attention toutefois, si le locataire se soustrait gravement à ses obligations contractuelles, comme ne pas exploiter les lieux, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction.
La pérennité de la location est aussi assurée par un coût du loyer réglementé. Il est plafonné; il doit correspondre à la valeur locative.
A l'origine du bail le loyer est fixé librement, il est plafonné en cours de bail; c'est à dire lors d'une révision triennale ou lors du renouvellement, en fin de bail après 9 ans d'exploitation.
En général la révision triennale du loyer est fixée sur l'indice trimestriel du coût de la construction.
Elle est d'ordre public.
Elle ne peut être mise en oeuvre qu'à compter de 3 ans écoulés.
Le bailleur peut demander une révision à la hausse (un déplafonnement) s'il justifie d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraînée elle-même une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative.
Le preneur peut demander une révision à la baisse. Il n'y a pas de limite au « plancher », le loyer devait se situer entre plafond résultant du jeu des indices et la valeur locative. Le loyer ne devrait pas descendre en dessous des valeurs contractuelles. Pourtant la jjurisprudence l'a admis.
A coté de la révision triennale fixée sur l'indice INSEE du coût de la construction, le bail peut prévoir une clause d'échelle mobile, qui peut être fixée par exemple sur l'activité d'une des parties, ou même sur l'indice INSEE du coût de la construction.
La révision triennale fixée sur la variation de l'indice INSEE du coût de la construction est d'ordre publique, l'indexation n'est pas d'ordre public.
L'intérêt de l'indexation est pour le bailleur, la prescription n'est pas biennale mais quinquennale, si le loyer augmente de plus de 25 %. Révision triennale et indexation peuvent se cumuler au sein d'un contrat de bail.
La valeur locative critère appliqué lors du renouvellement du bail après l'expiration de la période de 9 ans est calculée d'après
- les caractéristiques du local
- la destination des lieux
- les obligations des parties au contrat
- les facteurs locaux de commercialité
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Le renouvellement du bail ne peut intervenir qu'après un congé ou une demande de renouvellement notifiée par huissier 6 mois au moins avant l'expiration du bail.
Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer sur les critères suivants :
- le bail a duré plus de 12 ans et un jour
- le déplafonnement n'étant pas d'ordre public le bail peut le prévoir
- modification notable des locaux, qui entraîne une modification notable de la valeur locative
- un changement de la destination des lieux
- obligations et charges respectives des parties au contrat
- modification notable des facteurs locaux de commercialité
- les prix couramment pratiqués dans le quartier (article L 145-34 du code du commerce)
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Ceci n'est qu'un tableau schématiquement dressé pour vous donner une première impression de la technicité et de la précision d'un contrat de bail commercial.
A l'exception des règles d'ordre public le consentement des parties est libre... et peut être grave de conséquences si « l'on ne s'y connaît pas ». En effet et pour exemple le bail est un élément essentiel d'un fonds de commerce. Un bail bien négocié à son ouverture peut permettre en fin de carrière une vente de fonds de commerce bénéfique pour le commerçant, sachant que la valeur du fonds de commerce est aussi un élément essentiel de la retraite de l'exploitant exténué d'avoir tant travaillé pendant toute la durée du bail !
